Следует обратить внимание на ч. 2 ст. 37 Закона РБ «Об ипотеке» , согласно которой если иное не предусмотрено договором об ипотеке, обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение одного года (с 1 января по 31 декабря). Указание на календарный год означает, что, например, если в ноябре и декабре 2008 года кредитополучатель не исполнил свои периодические платежи по кредитному договору и следующую просрочку платежа он допустил в январе 2009 года, то обратить взыскание на предмет ипотеки залогодержатель сможет только, если кредитополучатель допустит также просрочки платежей, например, в феврале и апреле 2009 года. На наш взгляд, наличие в Законе РБ «Об ипотеке» подобной нормы существенно ущемляет права залогодержателя. На практике существуют ситуации, когда любое промедление с обращением взыскания на имущество может повлечь для залогодержателя невосполнимые убытки. В связи с этим, в договоре об ипотеке целесообразно предусматривать, что обращение взыскания на имущество, являющееся предметом залога, допускается даже при разовом нарушении установленных сроков платежей по обеспеченному ипотекой обязательству.
Согласно нормам Закона РБ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество допускается в судебном и во внесудебном порядке (с учетом ограничений, установленных данным Законом и другими законодательными актами).
Как видно Законом РБ «Об ипотеке» формально допускается внесудебный порядок обращение взыскания на предмет ипотеки. Хотя перспективы его реализации на практике вызывают сомнения. Во-первых, применительно к обращению взыскания на жилые помещения, не совсем понятно каким-образом во внесудебном порядке можно осуществить процесс выселения собственника и членов его семьи. Во-вторых, если говорить о юридических лицах, то на имущество, относящее к основным средствам, взыскание может быть обращено только по решению суда (ст. 330 ГК, Декрет Президента Республики Беларусь 27.01.2003 № 5 «Об упорядочении реализации заложенного имущества»).
В случае обращения взыскания в судебном порядке на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявлен соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении других залогодержателей в соответствии с пунктом 4 статьи 33 Закона РБ «Об ипотеке» (п. 2 ст. 39 Закона РБ «Об ипотеке»).
При внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по предшествующей ипотеке действительно, если оно заключено при наличии письменного согласия на условия этого соглашения всех залогодержателей по всем последующим ипотекам (п. 2 ст. 40 Закона РБ «Об ипотеке»).
Земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, а также имущество, ипотекой которого был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией, не могут быть приобретены залогодержателем, если при реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, не состоялись повторные торги (ст. 41 Закона РБ «Об ипотеке»). Таким образом, данную норму необходимо учитывать, при оценке ликвидности залога, с учетом того, что, во-первых, в случае если повторные торги не состоялись, банк не сможет оставить данное имущество у себя, и, во-вторых, если повторные торги не состоялись, ипотека утрачивает силу.
Глава 10 Закона РБ «Об ипотеке» регулирует вопросы залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки только в случае обеспечения своевременного возврата банковского кредита (ст. 43 Закона РБ «Об ипотеке» ).
Земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут передаваться в ипотеку только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Нововведением является то, что к договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Следует отметить, что в случае возведения на заложенном земельном участке каких-либо строений, они признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся (п. 3 ст. 45 Закона РБ «Об ипотеке»).
При залоге земельных участков необходимо учитывать, что п ри обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования (ст. 46 Закона РБ «Об ипотеке» ). Из этого вытекает, что, например, при реализации земельного участка, предоставленного для ведения садоводства, потенциальным покупателем может быть только физическое лицо, которое собирается приобрести его именно для этих целей.
Закон РБ «Об ипотеке» также устанавливает особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса. Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не менее половины стоимости этого предприятия (ст. 49 Закона РБ «Об ипотеке» ). Ипотекой предприятия как имущественного комплекса обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через один год после заключения договора об ипотеке.
При ипотеке жилых домов, квартир необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Закон РБ «Об ипотеке» регулирует порядок залога жилых домов, квартир как гражданами, так и юридическими лицами. Ипотека жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности, не допускается (ст. 52 Закона РБ «Об ипотеке» );
- для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире, за исключением случая, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему;
- передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства;
- в случае обращения взыскания на заложенные жилой дом, квартиру и их реализации право пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право, за исключением лиц, указанных в пункте 3 ст. 53 Закона РБ «Об ипотеке» , прекращается с момента регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру;
- пункт 3 статьи 53 Закона РБ «Об ипотеке» определяет, что лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире на условиях договора найма или поднайма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры. Заключенные с ними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством.
- лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры.
Говоря про ипотеку жилых домов, квартир нельзя не упомянуть о том, что в настоящее время ГК РБ предусматривает, что залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. Статьей 6 Закона РБ «Об ипотеке» прямо указано, что имущество не может быть предметом ипотеки, если на него в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Однако, п ри этом, следует отметить, что одновременно с Законом вступают в силу изменения в Гражданский процессуальный кодекс, а именно в приложение 1 к нему. Так, с момента вступления их в силу, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры), либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства.
Из буквального толкования норм законодательства вытекает, что предметом ипотеки может быть, во-первых, жилой дом (квартира), на приобретение (строительство) которого банком выдан кредит, и, во-вторых, жилой дом или квартира, обремененные ипотекой, при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства. Хотя, наверняка, при внесении подобных изменений законодатель ставил своей целью расширение круга обязательств, исполнение которых может быть обеспечено ипотекой жилых помещений. В связи с этим, несмотря на не совсем корректную диспозицию указанной нормы, с должной степенью уверенности можно сделать вывод о том, что с момента вступления Закона в силу будет возможно оформлять ипотеку жилых помещений для обеспечения исполнения любых обязательств.
Кроме вышеизложенного, одним из основных нововведений в законодательстве Республики Беларусь является введение в гражданский оборот такого вида ценных бумаг как закладные. Однако вопросы использования закладных заслуживают отдельного подробного анализа и в связи с этим в данной статье не рассматриваются.
В заключении хотелось бы отметить, что принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для совершенствования правового регулирования вопросов ипотеки.
Ф.Н.Буганов, руководитель группы по правовому сопровождению активных банковских операций ОАО «Белгазпромбанк»
Е.Г.Саскевич, ведущий юрисконсульт ОАО «Белгазпромбанк»
Материал опубликован в журнале «Вестник ассоциации белорусских банков» № 43 от 21.11.2008
