Ипотека: порядок оформления по действующему законодательству и новеллы Закона Республики Беларусь «Об ипотеке»
В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК), Закон Республики Беларусь от 24.11.1993 «О залоге», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита», Указ Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г . № 718 «Об утверждении перечня банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам».
Отдельные вопросы правового регулирования ипотеки содержатся в таких нормативных правовых актах как Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом», Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» и другие.
Абсолютно новым нормативным правовым актом в сфере правового регулирования залога недвижимого имущества является Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 «Об ипотеке» (далее – Закон РБ «Об ипотеке»), который вступает в силу 27 декабря 2008 года.
Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. Согласно ст. 130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также к недвижимым вещам приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты.
Статья 3 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» устанавливает правила регистрации в отношении следующего недвижимого имущества:
а) земельные участки;
б) капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения;
в) изолированные помещения, в том числе жилые;
г) предприятия как имущественные комплексы;
д) другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.
Согласно ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Для залога права аренды земельного участка или его соответствующей части необходимо получать согласие арендодателя земельного участка. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное условие. Однако Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита» установил, что земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут передаваться в ипотеку только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Залогодателем недвижимого имущества выступают собственник данного имущества (юридическое или физическое лицо) или лицо, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (юридическое лицо – унитарное предприятие или государственное объединение) (ст. 316 ГК). Залогодателем не может быть лицо, которому недвижимое имущество принадлежит на праве оперативного управления (юридическое лицо - казенное предприятие, учреждение или государственное объединение).
Унитарное предприятие, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, может передать его в залог только с согласия собственника унитарного предприятия. А если недвижимое имущество является общей совместной собственностью, то его передача в залог осуществляется только с согласия всех участников совместной собственности (ст. 256 ГК).
В соответствии со ст. 320 ГК договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, в котором залогодержателем и залогодателем выступают юридические лица, не требует его совершения в нотариальной форме. Если же одной из сторон договора об ипотеке выступает физическое лицо, то такой договор в силу положений ст. 67 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» должен быть нотариально удостоверен либо удостоверен регистратором. Когда залогодателем является индивидуальный предприниматель, то договор об ипотеке им подписывается в простой письменной форме и скрепляется печатью, а при отсутствии печати - удостоверяется нотариально либо регистратором. Независимо от того, кто является сторонами договора об ипотеке, последний подлежит нотариальному удостоверению, если заключается в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и вступает в силу с даты его государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 9 Закона РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).
Существенными условиями договора об ипотеке, указанными в законодательстве, являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 320 ГК РБ). Кроме этого к существенным условиям договора ипотеки статья 8 Закона РБ «О залоге» относит наименование, местонахождение (местожительство) сторон, вид залога, состав заложенного имущества и иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» закреплено, что проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Таким образом, залоговая стоимость недвижимого имущества указывается в договоре об ипотеке на основании оценки, которая может быть независимой либо внутренней. При этом, стоимость принимаемого в ипотеку земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости, а стоимость расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений – не ниже их стоимости определенной рыночным методом (п. 1.3. Указа Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита»).
Теперь подробнее остановимся на тех новеллах, которые вводятся Законом РБ «Об ипотеке».
Закон РБ «Об ипотеке» является специальным нормативным правовым актом, поэтому правила, установленные им, в силу ч. 2 ст. 315 ГК имеют приоритет по сравнению с общими правилами о залоге, содержащимися в ГК и Законе Республики Беларусь «О залоге».
Правила Закона РБ «Об ипотеке» применяются к отношениям по ипотеке, возникшим после его вступления в силу. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона РБ «Об ипотеке» , действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Закона РБ «Об ипотеке» .
Пункт 1 с татьи 11 Закона определил, что договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. При это предусмотрено, что договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению; если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. Тем не менее, как отмечалось выше, согласно статье 67 Закона Республики Беларусь « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним » д окументы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. При этом, как видим, данное требование распространяется на сделки с любым недвижимым имуществом, а не только с земельными участками. Учитывая это, на наш взгляд, договор об ипотеке подлежит удостоверению (нотариусом или регистратором) в любом случае, когда залогодателем недвижимого имущества выступает физическое лицо, а не только при залоге земельного участка.
Кроме этого, необходимо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 186 ГК доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Таким образом, если договор об ипотеке подписывает представитель залогодателя или залогодержателя на основании доверенности, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.
В соответствии со статьей 11 Закона РБ «Об ипотеке» договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы (п. 2 ст. 11 Закона РБ «Об ипотеке»).
Статья 12 Закона РБ «Об ипотеке» предусматривает существенные условия, которые должны содержаться в договоре об ипотеке. Так, в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождение и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя. Данные сведения не указываются в договоре об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.
