Варта звярнуць увагу на ч. 2 арт. 37 Закона РБ «Аб іпатэцы» , згодна з якой, калі іншае не прадугледжана дагаворам аб іпатэцы, зварот спагнання на маёмасць, якая з'яўляецца прадметам іпатэкі, закладзенае для забеспячэння абавязацельствы, выкананага перыядычнымі плацяжамі, дапускаецца пры сістэматычным парушэнні тэрмінаў іх унясення, гэта значыць, пры парушэнні тэрмінаў ўнясення плацяжоў больш трох разоў у працягу аднаго года (з 1 студзеня па 31 снежня). Указанне на каляндарны год азначае, што, напрыклад, калі ў лістападзе і снежні 2008 года крэдытаатрымальнік не выканаў свае перыядычныя плацяжы па крэдытнай дамове і наступную пратэрміноўку плацяжу ён дапусціў у студзені 2009 года, то звярнуць спагнанне на прадмет іпатэкі залогатрымальніка зможа толькі, калі крэдытаатрымальнік таксама дапусціць пратэрміноўкі плацяжоў, напрыклад, у лютым і красавіку 2009 года. На наш погляд, наяўнасць у Законе РБ «Аб іпатэцы» падобнай нормы істотна ўшчамляе правы залогатрымальніка. На практыцы існуюць сітуацыі, калі любое прамаруджванне з зваротам спагнання на маёмасць можа пацягнуць для залогатрымальніка незаменныя страты. У сувязі з гэтым, у дагаворы аб іпатэцы мэтазгодна прадугледжваць, што зварот спагнання на маёмасць, якая з'яўляецца прадметам закладу, дапускаецца нават пры разавым парушэнні устаноўленых тэрмінаў плацяжоў па забяспечанаму іпатэкай абавязацельству.
Згодна з нормамі Закона РБ «Аб іпатэцы» зварот спагнання на закладзеную маёмасць дапускаецца ў судовым, і ў пазасудовым парадку (з улікам абмежаванняў, устаноўленых гэтым Законам і іншымі заканадаўчымі актамі).
Як відаць Законам РБ «Аб іпатэцы» фармальна дапускаецца пазасудовы парадак зварот спагнання на прадмет іпатэкі. Хоць перспектывы яго рэалізацыі на практыцы выклікаюць сумневы. Па-першае, у дачыненні да звароту спагнання на жылыя памяшканні, не зусім зразумела якім чынам у пазасудовым парадку можна ажыццявіць працэс высялення ўласніка і членаў яго сям'і. Па-другое, калі казаць аб юрыдычных асобах, то на маёмасць, относящее да асноўных сродках, спагнанне можа быць звернута толькі па рашэнні суда (арт. 330 ГК, Дэкрэт Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь 27.01.2003 № 5 «Аб упарадкаванні рэалізацыі закладзенай маёмасці»).
У выпадку звароту спагнання ў судовым парадку на маёмасць, якая з'яўляецца прадметам іпатэкі, закладзеная па двух або больш дагаворах аб іпатэцы, залогатрымальніка павінен прадставіць у суд, у які выстаўлены адпаведны пазоў, доказы выканання абавязкі аб паведамленні іншых залогатрымальнікам у адпаведнасці з пунктам 4 артыкула 33 Закона РБ «Аб іпатэцы» (п. 2 арт. 39 Закона РБ «Аб іпатэцы»).
Пры пазасудовым парадку звароту спагнання на прадмет іпатэкі пагадненне аб задавальненні патрабаванняў залогатрымальніка шляхам звароту спагнання на маёмасць, якая з'яўляецца прадметам іпатэкі, па папярэдняй іпатэцы сапраўды, калі яно заключана пры наяўнасці пісьмовай згоды на ўмовы гэтага пагаднення ўсіх залогатрымальнікам па ўсім наступным іпатэцы (п. 2 арт. 40 Закону РБ «Аб іпатэцы»).
Зямельныя ўчасткі, якія з'яўляюцца прадметам іпатэкі, а таксама маёмасць, іпатэкай якога быў забяспечаны крэдытны дагавор з банкам або нябанкаўскай крэдытна-фінансавай арганізацыяй, не могуць быць набыты залогатрымальнікам, калі пры рэалізацыі маёмасці, на якое звернута спагнанне па рашэнні суда, не адбыліся паўторныя таргі (арт. 41 Закона РБ «Аб іпатэцы»). Такім чынам, дадзеную норму неабходна ўлічваць, пры ацэнцы ліквіднасці закладу, з улікам таго, што, па-першае, у выпадку, калі паўторныя таргі не адбыліся, банк не зможа пакінуць дадзенае маёмасць у сябе, і, па-другое, калі паўторныя таргі не адбыліся, іпатэка губляе сілу.
Кіраўнік 10 Закона РБ «Аб іпатэцы» рэгулюе пытанні закладу зямельных участкаў. Па дагаворы аб іпатэцы могуць быць закладзены зямельныя ўчасткі толькі ў выпадку забеспячэння своечасовага вяртання банкаўскага крэдыту (арт. 43 Закона РБ «Аб іпатэцы» ).
Зямельныя ўчасткі, прадастаўленыя для будаўніцтва і (або) абслугоўвання капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), могуць перадавацца ў іпатэку толькі разам з размешчанымі на іх капітальнымі будынкамі (будынкамі, збудаваннямі) або незавершанымі закансерваванымі капітальнымі будынкамі, калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь.
Новаўвядзеннем з'яўляецца тое, што да дагавору аб іпатэцы зямельнага ўчастка павінны быць прыкладзены копія зямельна-кадастравага плана (часткі плана) з нанесенымі межамі зямельнага ўчастка або копія плана межаў зямельнага ўчастка, выдадзеныя арганізацыяй па дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім.
Варта адзначыць, што ў выпадку ўзвядзення на закладзеным зямельным участку якіх-небудзь будынкаў, яны прызнаюцца, што знаходзяцца ў іпатэцы. Пры гэтым змены ў дагавор аб іпатэцы не ўносяцца (п. 3 арт. 45 Закона РБ «Аб іпатэцы»).
Пры закладзе зямельных участкаў неабходна ўлічваць, што п ры звароце спагнання на зямельны ўчастак, які з'яўляецца прадметам іпатэкі, яго продаж і набыццё на публічных таргах (таргах) ажыццяўляюцца з захаваннем устаноўленых заканадаўчымі актамі ў галіне аховы і выкарыстання зямель абмежаванняў у дачыненні да круга асоб, якія могуць набываць такія зямельныя ўчасткі, і мэт яго выкарыстання (ст. 46 Закона РБ «Аб іпатэцы» ). З гэтага вынікае, што, напрыклад, пры рэалізацыі зямельнага ўчастка, прадастаўленага для вядзення садаводства, патэнцыйным пакупніком можа быць толькі фізічная асоба, якое збіраецца набыць яго менавіта для гэтых мэтаў.
Закон РБ «Аб іпатэцы» таксама ўстанаўлівае асаблівасці іпатэкі прадпрыемства як маёмаснага комплексу. Іпатэкай прадпрыемства як маёмаснага комплексу можа быць забяспечана абавязацельства, памер якога складае не менш за палову кошту гэтага прадпрыемства (арт. 49 Закона РБ «Аб іпатэцы» ). Іпатэкай прадпрыемства як маёмаснага комплексу забяспечваецца абавязацельства, якое падлягае выкананню не раней чым праз адзін год пасля заключэння дагавора аб іпатэцы.
Пры іпатэцы жылых дамоў, кватэр неабходна звярнуць увагу на наступныя моманты:
- Закон РБ «Аб іпатэцы» рэгулюе парадак закладу жылых дамоў, кватэр як грамадзянамі, так і юрыдычнымі асобамі. Іпатэка жылых дамоў, кватэр, якія знаходзяцца ў дзяржаўнай уласнасці, не дапускаецца (арт. 52 Закона РБ «Аб іпатэцы» );
- для перадачы ў іпатэку жылога дома, кватэры, якія належаць грамадзяніну на праве ўласнасці, неабходна пісьмовую згоду паўналетніх членаў яго сям'і, якія пражываюць у жылым доме, кватэры, за выключэннем выпадку, калі жылы дом, кватэра былі закладзены па дагаворы аб іпатэцы ў забеспячэнне вяртання крэдыту, прадастаўленага на набыццё або будаўніцтва жылога дома, кватэры, і працэнтаў па ім;
- перадача ў іпатэку жылога дома, кватэры, у якіх пражываюць непаўналетнія грамадзяне, абмежавана дзеяздольныя або недзеяздольныя асобы, дапускаецца толькі для забеспячэння выканання абавязацельстваў па крэдытных дагаворах, якія прадугледжваюць выкарыстанне крэдыту для паляпшэння жыллёвых умоў, і з пісьмовага дазволу (згоды) органа апекі і папячыцельства;
- у выпадку звароту спагнання на закладзеныя жылы дом, кватэру і іх рэалізацыі права карыстання гэтай маёмасцю асоб, якія маюць такое права, за выключэннем асоб, указаных у пункце 3 арт. 53 Закона РБ «Аб іпатэцы» , спыняецца з моманту рэгістрацыі ў арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім пераходу права ўласнасці на закладзеныя жылы дом, кватэру;
- пункт 3 артыкула 53 Закона РБ «Аб іпатэцы» вызначае, што асобы, якія пражываюць у закладзеных жылым доме, кватэры на ўмовах дагавора найму або паднайму жылога памяшкання, не падлягаюць высяленню пры рэалізацыі закладзеных жылога дома, кватэры. Зняволеныя з імі да заключэння дагавора аб іпатэцы дагаворы найму або паднайму жылога памяшкання захоўваюць сілу. Умовы скасавання гэтых дагавораў вызначаюцца жыллёвым заканадаўствам.
- асобы, якія пражываюць у закладзеных жылым доме, кватэры, якім прадастаўлена права пажыццёвага карыстання жылым домам, кватэрай па завещательному адмовы, не падлягаюць высяленню пры рэалізацыі закладзеных жылога дома, кватэры.
Кажучы пра іпатэку жылых дамоў, кватэр нельга не згадаць аб тым, што ў цяперашні час ГК РБ прадугледжвае, што заклад асобных відаў маёмасці, у прыватнасці маёмасці грамадзян, на якое не дапускаецца зварот спагнання, можа быць законам забаронены або абмежаваны. Артыкулам 6 Закона РБ «Аб іпатэцы» прама паказана, што маёмасць не можа быць прадметам іпатэкі, калі на яго ў адпаведнасці з грамадзянскім працэсуальным заканадаўствам не можа быць звернута спагнанне па выканаўчых дакументах. Аднак, п ры гэтым, варта адзначыць, што адначасова з Законам ўступаюць у сілу змены ў Грамадзянскі працэсуальны кодэкс, а менавіта ў дадатак 1 да яго. Так, з моманту ўступлення іх у сілу, спагнанне па выканаўчых дакументах не можа быць звернута на жылы дом з гаспадарчымі пабудовамі ці асобныя яго часткі альбо кватэра, калі даўжнік і яго сям'я пастаянна ў ім (ёй) пражываюць, акрамя выпадкаў, калі спаганяецца крэдыт, выдадзены банкам на будаўніцтва дома альбо кватэры, а таксама на рэканструкцыю або набыццё жылога дома (кватэры), альбо калі жылы дом або кватэра абцяжараныя іпатэкай пры ўмове невыканання даўжніком забяспечанага іпатэкай абавязацельствы.
З літаральнага тлумачэння нормаў заканадаўства вынікае, што прадметам іпатэкі можа быць, па-першае, жылы дом (кватэра), на набыццё (будаўніцтва) якога банкам выдадзены крэдыт, і, па-другое, жылы дом або кватэру, абцяжараныя іпатэкай, пры ўмове невыканання даўжніком забяспечанага іпатэкай абавязацельствы. Хоць, напэўна, пры унясенні падобных змяненняў заканадавец ставіў сваёй мэтай пашырэнне круга абавязацельстваў, выкананне якіх можа быць забяспечана іпатэкай жылых памяшканняў. У сувязі з гэтым, нягледзячы на не зусім карэктную дыспазіцыю названай нормы, з належнай ступенню ўпэўненасці можна зрабіць выснову аб тым, што з моманту ўступлення Закона ў сілу будзе магчыма афармляць іпатэку жылых памяшканняў для забеспячэння выканання любых абавязацельстваў.
Акрамя вышэйпададзенага, адным з асноўных новаўвядзенняў у заканадаўстве Рэспублікі Беларусь з'яўляецца ўвядзенне ў грамадзянскі абарот такога віду каштоўных папер як закладныя. Аднак пытанні выкарыстання закладных заслугоўваюць асобнага падрабязнага аналізу і ў сувязі з гэтым у дадзеным артыкуле не разглядаюцца.
У заключэнні хацелася б адзначыць, што прыняцце Закона РБ «Аб іпатэцы», безумоўна, носіць станоўчы характар. З яго прыняццем у Рэспубліцы Беларусь была праведзена пэўная сістэматызацыя нормаў, якія рэгулююць праваадносіны па нагоды закладу нерухомай маёмасці. Разам з тым, аналіз нормаў Закона РБ «Аб іпатэцы» дазваляе зрабіць выснову аб тым, што яшчэ існуе дастатковае поле дзейнасці для ўдасканалення прававога рэгулявання пытанняў іпатэкі.
Ф. Н.Буганов, кіраўнік групы па прававым суправаджэнні актыўных банкаўскіх аперацый ААТ «Белгазпромбанк»
Е. Г. Саскевіч, вядучы юрысконсульт ААТ «Белгазпромбанк»
Матэрыял апублікаваны ў часопісе «Веснік асацыяцыі беларускіх банкаў» № 43 ад 21.11.2008
