Іпатэка: парадак афармлення па дзеючаму заканадаўству і навелы Закона Рэспублікі Беларусь «Аб іпатэцы»
У цяперашні час у Рэспубліцы Беларусь існуе цэлы комплекс нарматыўных прававых актаў, якія рэгулююць праваадносіны па іпатэцы. Сярод іх можна вылучыць такія як Грамадзянскі кодэкс Рэспублікі Беларусь (далей - ГК), Закон Рэспублікі Беларусь ад 24.11.1993 «Аб залогу», Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 12.01.2007 № 20 «Аб асаблівасцях перадачы зямельных участкаў, якія знаходзяцца ў прыватнай уласнасці, у іпатэку для атрымання банкаўскага крэдыту», Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 7 снежня 1999 г . № 718 «Аб зацвярджэнні пераліку банкаў, якія могуць быць залогополучателями зямельных участкаў, якія знаходзяцца ва ўласнасці юрыдычных і фізічных асоб, пры выдачы крэдытаў гэтым асобам».
Асобныя пытанні прававога рэгулявання іпатэкі ўтрымліваюцца ў такіх нарматыўных прававых актах як Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 14.09.2006 № 575 «Аб парадку распараджэння дзяржаўнай маёмасцю», Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 13.10.2006 № 615 «Аб ацэначнай дзейнасці ў Рэспубліцы Беларусь», Грамадзянскі працэсуальны кодэкс Рэспублікі Беларусь, Закон Рэспублікі Беларусь ад 22.07.2002 «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім», пастанова Прэзідыума Вышэйшага Гаспадарчага Суда Рэспублікі Беларусь ад 04.04.2007 № 26 «Аб некаторых пытаннях звароту спагнання на закладзеную маёмасць» і іншыя.
Абсалютна новым нарматыўным прававым актам у сферы прававога рэгулявання закладу нерухомай маёмасці з'яўляецца Закон Рэспублікі Беларусь ад 20.06.2008 «Аб іпатэцы» (далей – Закон РБ «Аб іпатэцы»), які ўступае ў сілу 27 снежня 2008 года.
Прадметам дагавора аб іпатэцы з'яўляецца нерухомую маёмасць. Згодна з арт. 130 ГК да нерухомай маёмасці ставяцца зямельныя ўчасткі, ўчасткі нетраў, адасобленыя водныя аб'екты і ўсе, што трывала звязана з зямлёй, то ёсць аб'екты, перамяшчэнне якіх без неадпаведнага шкоды іх прызначэнні немагчыма, у тым ліку лесу, шматгадовыя насаджэнні, будынкі, збудаванні, а таксама да нерухомай рэчаў прыраўноўваюцца прадпрыемства ў цэлым як маёмасны комплекс, якія падлягаюць дзяржаўнай рэгістрацыі паветраныя і марскія суда, суда ўнутранага плавання, судны плавання "рака-мора", касмічныя аб'екты.
Артыкул 3 Закона Рэспублікі Беларусь «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім» устанаўлівае правілы рэгістрацыі ў дачыненні да наступнага нерухомай маёмасці:
а) зямельныя ўчасткі;
б) капітальныя будынкі (будынкі, збудаванні), незавершаныя закансерваваныя капітальныя будынкі;
у) ізаляваныя памяшканні, у тым ліку жылыя;
г) прадпрыемствы як маёмасныя комплексы;
д) іншыя віды нерухомай маёмасці ў выпадках, устаноўленых заканадаўчымі актамі.
Згодна з ст. 321 ГК іпатэка будынка або будынкі дапускаецца толькі з адначасовай іпатэкай па тым жа дамове зямельнага ўчастка, на якім знаходзіцца гэты будынак або збудаванне, альбо часткі гэтага ўчастка, функцыянальна якія забяспечваюць закладываемый аб'ект, альбо які належыць заклададавальніку права арэнды гэтага ўчастка або яго адпаведнай часткі. Для закладу права арэнды зямельнага ўчастка або яго адпаведнай часткі неабходна атрымліваць згоду арэндадаўца зямельнага ўчастка. Пры іпатэцы зямельнага ўчастка права закладу не распаўсюджваецца на якія знаходзяцца або якія ўзводзяцца на гэтым участку будынкі і збудаванні, калі ў дамове не прадугледжана іншае ўмова. Аднак Указ Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 12.01.2007 № 20 «Аб асаблівасцях перадачы зямельных участкаў, якія знаходзяцца ў прыватнай уласнасці, у іпатэку для атрымання банкаўскага крэдыту» устанавіў, што зямельныя ўчасткі, прадастаўленыя для будаўніцтва і (або) абслугоўвання капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), могуць перадавацца ў іпатэку толькі разам з размешчанымі на іх капітальнымі будынкамі (будынкамі, збудаваннямі) або незавершанымі закансерваванымі капітальнымі будынкамі, калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь. Прадметам іпатэкі не можа быць зямельны ўчастак з размешчаным на ім капітальным будынкам (будынкам, збудаваннем), калі на гэта будынак у адпаведнасці з грамадзянскім працэсуальным заканадаўствам не можа быць звернута спагнанне па выканаўчых дакументах.
Залогадавальнікам нерухомай маёмасці выступаюць ўласнік дадзенага маёмасці (юрыдычная або фізічная асоба) або асоба, якой нерухомая маёмасць належыць на праве гаспадарчага вядзення (юрыдычная асоба – унітарнае прадпрыемства або дзяржаўнае аб'яднанне) (ст. 316 ГК). Залогадавальнікам не можа быць асоба, якой нерухомая маёмасць належыць на праве аператыўнага кіравання (юрыдычная асоба - казённае прадпрыемства, установа або дзяржаўнае аб'яднанне).
Унітарнае прадпрыемства, якім нерухомая маёмасць належыць на праве гаспадарчага вядзення, можа перадаць яго ў заклад толькі з згоды ўласніка ўнітарнага прадпрыемства. А калі нерухомую маёмасць з'яўляецца агульнай сумеснай уласнасцю, то яго перадача ў заклад, ажыццяўляецца толькі з згоды ўсіх удзельнікаў сумеснай уласнасці (ст. 256 ГК).
У адпаведнасці са ст. 320 ГК дагавор аб іпатэцы павінен быць заключаны ў пісьмовай форме. Дагавор аб іпатэцы, у якім залогатрымальнікам і залогадавальнікам выступаюць юрыдычныя асобы, не патрабуе яго здзяйснення ў натарыяльнай форме. Калі ж адной з бакоў дагавора аб іпатэцы выступае фізічная асоба, то такі дагавор у сілу палажэнняў арт. 67 Закона Рэспублікі Беларусь «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім» павінен быць натарыяльна засведчаны альбо засведчаны рэгістратарам. Калі залогадавальнікам з'яўляецца індывідуальны прадпрымальнік, то дагавор аб іпатэцы ім падпісваецца ў простай пісьмовай форме і змацоўваецца пячаткай, а пры адсутнасці друку - засведчваецца натарыяльна або рэгістратарам. Незалежна ад таго, хто з'яўляецца бакамі дагавора аб іпатэцы, апошні падлягае натарыяльнаму засведчанню, калі заключаецца ў забеспячэнне абавязацельстваў па дагавору, які павінен быць натарыяльна засведчаны.
Дагавор аб іпатэцы падлягае дзяржаўнай рэгістрацыі і ўступае ў сілу з даты яго дзяржаўнай рэгістрацыі ў арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці (арт. 9 Закона РБ «АБ дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім»).
Істотнымі ўмовамі дагавора аб іпатэцы, названымі ў заканадаўстве, з'яўляюцца прадмет закладу і яго ацэнка, істота, памер і тэрмін выканання абавязацельствы, обеспечиваемого залогам, а таксама ўказанне на тое, у які з бакоў знаходзіцца закладзенае маёмасць (арт. 320 ГК РБ). Акрамя гэтага да істотным умовам дагавора іпатэкі артыкул 8 Закона РБ «АБ залогу» адносіць найменне, месцазнаходжанне (месцажыхарства) бакоў, выгляд закладу, склад закладзенай маёмасці і іншыя ўмовы, адносна якіх па заяве аднаго з бакоў павінна быць дасягнута згода.
Палажэннем аб ацэнцы кошту аб'ектаў грамадзянскіх правоў у Рэспубліцы Беларусь, зацверджаным Указам Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 13.10.2006 № 615 «Аб ацэначнай дзейнасці ў Рэспубліцы Беларусь» замацавана, што правядзенне ацэнкі кошту аб'ектаў ацэнкі з'яўляецца абавязковым пры прадастаўленні ў якасці забеспячэння выканання абавязацельстваў па крэдытнаму дагавору (за выключэннем міжбанкаўскага крэдытнага дагавора) залогу маёмасці, акрамя грашовых сродкаў. Такім чынам, закладны кошт нерухомай маёмасці паказваецца ў дагаворы аб іпатэцы на падставе ацэнкі, якая можа быць незалежнай альбо ўнутранай. Пры гэтым, кошт прымаецца ў іпатэку зямельнага ўчастка не можа быць ніжэй яго кадастравага кошту, а кошт размешчаных на ім капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў) або незавершаных закансерваваных капітальных будынкаў – не ніжэй іх кошту пэўнай рынкавых метадам (п. 1.3. Указа Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 12.01.2007 № 20 «Аб асаблівасцях перадачы зямельных участкаў, якія знаходзяцца ў прыватнай уласнасці, у іпатэку для атрымання банкаўскага крэдыту»).
Цяпер больш падрабязна спынімся на тых навелах, якія ўводзяцца Законам РБ «Аб іпатэцы».
Закон РБ «Аб іпатэцы» з'яўляецца спецыяльным нарматыўным прававым актам, таму правілы, устаноўленыя ім, у сілу ч. 2 арт. 315 ГК маюць прыярытэт у параўнанні з агульнымі правіламі аб закладзе, якія ўтрымліваюцца ў ГК і Законе Рэспублікі Беларусь «Аб залогу».
Правілы Закона РБ «Аб іпатэцы» прымяняюцца да адносінам па іпатэцы, якія ўзніклі пасля яго ўступлення ў сілу. Дагаворы аб іпатэцы, заключаныя да ўступлення ў сілу Закона РБ «Аб іпатэцы» , дзейнічаюць на працягу ўказанага ў іх тэрміну i не падлягаюць прывядзенню ў адпаведнасць з патрабаваннямі Закона РБ «Аб іпатэцы» .
Пункт 1 з татьи 11 Закона вызначыў, што дагавор аб іпатэцы павінен быць заключаны ў пісьмовай форме. Пры гэта прадугледжана, што дагавор аб іпатэцы ў забеспячэнне абавязацельстваў па дагавору, які павінен быць натарыяльна засведчаны, падлягае натарыяльнаму засведчанню; калі залогадавальнікам зямельнага ўчастка з'яўляецца грамадзянін Рэспублікі Беларусь, то дагавор аб іпатэцы павінен быць засведчаны натарыяльна або рэгістратарам тэрытарыяльнай арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ёй па месцы знаходжання зямельнага ўчастка. Тым не менш, як адзначалася вышэй, згодна з артыкулам 67 Закона Рэспублікі Беларусь «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім » д окументы, якія з'яўляюцца падставай для дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі з нерухомай маёмасцю, з якіх вынікае волевыяўленне грамадзяніна, павінны быць натарыяльна засведчаны альбо засведчаны рэгістратарам. Пры гэтым, як бачым, дадзенае патрабаванне распаўсюджваецца на здзелкі з любым нерухомай маёмасцю, а не толькі з зямельнымі ўчасткамі. Улічваючы гэта, на наш погляд, дагавор аб іпатэцы падлягае пасведчанні (натарыусам або рэгістратарам) у любым выпадку, калі залогадавальнікам нерухомай маёмасці выступае фізічная асоба, а не толькі пры закладзе зямельнага ўчастка.
Акрамя гэтага, неабходна ўлічваць, што згодна з пунктам 2 артыкула 186 ГК даверанасць на здзяйсненне здзелак, якія патрабуюць натарыяльнай формы, павінна быць натарыяльна засведчана, за выключэннем выпадкаў, прадугледжаных заканадаўчымі актамі. Такім чынам, калі дагавор аб іпатэцы падпісвае прадстаўнік залогадавальніка або залогатрымальніка на падставе даверанасці, то такая даверанасць павінна быць натарыяльна засведчана.
У адпаведнасці з артыкулам 11 Закона РБ «Аб іпатэцы» дагавор аб іпатэцы лічыцца заключаным з моманту яго дзяржаўнай рэгістрацыі, за выключэннем выпадку іпатэкі маёмасці, якая паступіць заклададавальніку ў будучыні i якая на момант заключэння дагавора аб іпатэцы не лічыцца створанай у адпаведнасці з заканадаўствам. Дагавор аб іпатэцы маёмасці, якая паступіць заклададавальніку ў будучыні i якая на момант заключэння дагавора аб іпатэцы не лічыцца створанай у адпаведнасці з заканадаўствам, лічыцца заключаным з моманту надання дагавору аб іпатэцы пісьмовай формы (п. 2 арт. 11 Закона РБ «Аб іпатэцы»).
Артыкул 12 Закона РБ «Аб іпатэцы» прадугледжвае істотныя ўмовы, якія павінны ўтрымлівацца ў дагаворы аб іпатэцы. Так, у дагаворы аб іпатэцы павінны быць указаны маёмасць, якая з'яўляецца прадметам іпатэкі, яго найменне, месца знаходжання і дастатковую для ідэнтыфікацыі гэтага маёмасці апісанне, кошт, а таксама істота, памер і тэрмін выканання абавязацельствы, обеспечиваемого іпатэкай. У дагаворы аб іпатэцы павінны быць указаны права, на падставе якога маёмасць, якая з'яўляецца прадметам іпатэкі, належыць заклададавальніку, і найменне арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім, здзейсніла рэгістрацыю гэтага права залогадавальніка. Дадзеныя звесткі не паказваюцца ў дагаворы аб іпатэцы маёмасці, якая паступіць заклададавальніку ў будучыні i якая на момант заключэння дагавора аб іпатэцы не лічыцца створанай у адпаведнасці з заканадаўствам.
